Гибкость и технологии: как TSPM. выводит управление ТРЦ на новый уровень

Алексей Хегай, партнер компании TSPM., рассказывает о вызовах и трендах на рынке управления коммерческой недвижимостью, а также о стратегиях, которые помогают ТРЦ сохранять конкурентоспособность.

Алексей, как вы оцениваете текущее состояние рынка торговой недвижимости в Казахстане?

— Рынок торговой недвижимости переживает интересные времена. По состоянию на 2023 год общая площадь торговых объектов в Казахстане составляет около 7,4 млн кв. м, однако только 20% из них можно считать современными и качественными. Города-миллионники республиканского значения: Алматы и Астана обладают наибольшими объемами качественных торговых площадей — около 880 тыс. кв. м и 403 тыс. кв. м соответственно. В регионах же ситуация значительно сложнее.

Какие ключевые факторы влияют на развитие ТРЦ сегодня?

— Многие считают вызовом для торговых центров конкуренцию с онлайн-торговлей. Однако давайте вместе проанализируем ситуацию. В 2023 году доля оборота e-commerce в Казахстане составила 12%, офлайн-торговли в ТРЦ — 30%, а традиционной торговли на рынках и базарах — 58%. Особенно остро конкуренция с e-commerce ощущается в розничной торговле бытовой техникой и продуктами питания. Чтобы оставаться привлекательными для аудитории, ТРЦ предлагают нечто большее — эмоции, общение и уникальный опыт, который невозможно получить онлайн. Это сочетание шопинга, развлечений и досуга, так называемый «ретейлтейнмент» (от англ. retailtainment).

Как TSPM. адаптируется к этим вызовам? Расскажите о вашем опыте.

— TSPM. — компания по оценке, анализу и управлению объектами коммерческой недвижимости. Мы успешно управляем объектами торговой недвижимости и оказываем консалтинговые услуги компаниям и ТРЦ как в Казахстане, так и в странах СНГ.

Управление коммерческой недвижимостью подразумевает целый спектр направлений и задач: от исследования рынка, проектирования и строительства объекта до технической эксплуатации, брокериджа и маркетинга. Мы полностью прошли данный цикл развития с нашими ключевыми объектами.

Dostyk Plaza стал знаковым объектом с самого открытия в 2014 году. Архитектурная концепция была разработана знаменитым британским бюро BENOY. Сегодня это — один из самых популярных ТРЦ в Алматы с ежегодной посещаемостью более 13,5 млн человек. Площадь торгового центра составляет 134 000 кв. м, из которых 57 000 кв. м — это торговые площади с более чем 200 арендаторами. Общий товарооборот за 2023 год составил впечатляющие 272 миллиона долларов.

Shymkent Plaza — самый крупный ТРЦ в Шымкенте. Мы фиксируем растущий интерес брендов и операторов ретейла к этому объекту, в связи с чем рассматриваем расширение — планируется строительство второй очереди, которая увеличит площадь ТРЦ на 20 тыс. кв. м. Это, несомненно, повысит капитализацию объекта и позволит по-прежнему уверенно занимать лидирующую позицию на рынке коммерческой недвижимости Южного Казахстана.

Накопив значительный опыт в управлении торговой недвижимостью, компания TSPM. прошла аудит Системы менеджмента качества и была сертифицирована по международным стандартам ISO 9001:2015 европейским сертификационным концерном DEKRA (Германия).

Какие тренды вы видите на рынке торговой недвижимости и какие стратегии TSPM. внедряет для их реализации?

— Омниканальные стратегии. Современные покупатели ожидают от ТРЦ бесшовной интеграции онлайн- и офлайн-опыта. Это требует внедрения интегрированных технологических решений. В TSPM. мы, например, обновляем наше мобильное приложение Smart Plaza, которое позволяет свободно ориентироваться по торговому центру, выбирать направления для шопинга, осуществлять быстрое бронирование в ресторанах, покупать билеты в кинотеатр, оплачивать парковку, быть участником программы лояльности.

Персонализация. Аналитика больших данных помогает оптимизировать клиентский опыт и предлагать клиентам индивидуализированные услуги и акции. У нас существует целое направление Big Data, ведь это настоящий прорыв как в операционном управлении, так и в предиктивной аналитике и прогнозировании.

Ретейлтейнмент. Создание уникальных событий и развлекательных зон в ТРЦ поддерживает лояльность посетителей. Мы активно внедряем такие форматы, которые делают пребывание в наших торговых центрах более интересным, эффективным и продолжительным.

Устойчивое развитие. Это еще один важный тренд. Наши ТРЦ успешно прошли сертификацию по экологическим стандартам зеленого строительства OMIR с оценкой «Золото» и находятся в процессе сертифицирования BREEAM. Это важный шаг, так как современные потребители, инвесторы и партнеры всё больше обращают внимание на устойчивость бизнеса и заботу об окружающей среде.

Как вы оцениваете перспективы развития рынка коммерческой недвижимости в Казахстане на ближайшие годы?

— Я уверен, что рынок коммерческой недвижимости Казахстана уже готов к привлечению сторонних зарубежных инвестиций. В условиях высокой стоимости капитала в стране мы ожидаем вхождение иностранных инвесторов, результатом чего станет продажа владельцами объектов недвижимости, долей, эмиссия акций компаний и фондов, выпуск ценных бумаг.

В этом году в Казахстане произошло знаковое событие рынка недвижимости. В апреле 2024 года зарегистрирован REIT TSPG — первый в Казахстане REIT — инвестиционный фонд недвижимости в регуляторной среде МФЦА, который специализируется на объектах торговли. В фонд вошли крупные коммерческие активы предпринимателя Серика Толбасы, которыми управляет компания TSPM.

Кроме того, в ближайшие три года мы прогнозируем активное строительство новых ТРЦ в городах-миллионниках площадью более 70 тыс. кв. м, а в меньших городах — объекты на 15–20 тыс. кв. м.

В чём заключается главный вызов для ТРЦ сегодня?

— Главный вызов — это предоставление уникального клиентского опыта нашим посетителям. ТРЦ не могут конкурировать с интернет-магазинами в количестве ассортимента или скорости покупок, зато могут предложить атмосферу, эмоции и сервис. Наше внимание сосредоточено на создании таких условий, в которых посещение ТРЦ становится настоящим событием для покупателя.

В TSPM. стратегия развития торговых объектов основана на гибкости и инновациях. В условиях цифровой трансформации важно не только поддерживать высокие стандарты, но и предлагать что-то новое, соответствующее запросам современных покупателей.